De gemeente als inefficiënte vastgoedhandelaar

De gemeente Enschede heeft weliswaar een vastgoedbedrijf maar is geen vastgoedbedrijf. Toch gedraagt ​​ze zich zo – met absurde bureaucratie, onnodige kosten en een compleet team dat zich bezighoudt met snippergroen, ook als het om miljoenenprojecten gaat.

Nu is bekend dat uitvoerende ambtenaren werken volgens een script en een Excelsheet. Dat is duidelijk. Procedures, regels, uitzonderingen?

Alles staat keurig vastgelegd, zonder ruimte voor gezond verstand. Maar nu de verkiezingen naderen, begint de wethouder (van professie IT Architect) – verantwoordelijk voor dit bureaucratische gedrocht – plotseling te sussen. Opeens moet het allemaal eerlijker, transparanter, beter.

Ondertussen blijven inwoners tegen een muur van gemeentelijke logica aanlopen.

Hopelijk zijn de inwoners – en in het bijzonder die van Glanebrug – deze acties niet vergeten als ze straks weer naar de stembus gaan.

U mag het zeggen

Is het simpelweg liegen of slechts een halve waarheid? Dat mag u zelf bepalen. Feit is: als inwoner wordt u belazerd.

De gemeente verschuilt zich achter regels en Excelsheets, terwijl het College van B&W zelf verantwoordelijk is voor de aansturing en uitvoering. En nu – met de verkiezingen in aantocht –probeert ze deze idiote acties ineens te downplayen.

Jarenlang hield de gemeente vast aan bureaucratische onzin, met een compleet team dat zich bezighoudt met snippergroen alsof het om miljoenenprojecten gaat.

Ik heb het artikel en wat de wethouder zegt dan ook geanalyseerd en opgedeeld in de drie delen. In elk deel reageer ik op basis van wat de Wethouder zegt tegen de journalist.

Staatssteun

De wethouder zegt en ik quote:
“Dat kan niet. We moeten er vanuit de wet alles aan doen om onze grond te behouden. In het verleden hebben we het allemaal niet goed gedocumenteerd en dat trekken we nu recht.”

Grond weggeven is volgens hem een soort staatsteun; de gemeente helpt een inwoner aan meer bezit. “En als je het bij de een doet, moet je dat ook aan de ander doen.”

Mijn visie op wat de wethouder zegt:
De gemeente heeft inderdaad de plicht om zorgvuldig met haar eigendommen om te gaan en mag niet zomaar grond weggeven. Dit kan inderdaad worden gezien als ongeoorloofde staatssteun.

Echter:

1. Grondbeleid en uitzonderingen – Gemeenten hebben beleidsvrijheid en kunnen in bepaalde gevallen wel degelijk besluiten om grond over te dragen. Dit kan bijvoorbeeld via een vastgesteld uitgiftebeleid of tegen een marktconforme vergoeding.
2. Staatssteun regels – Een van de staatssteun regels is: het speelt pas een rol als er sprake is van een concurrentieverstorend voordeel. Bij overdracht van kleine stukjes snippergroen aan particulieren is dit vaak niet aan de orde. En bij verkoop tegen een prijs die marktconform is al helemaal.
3. Eerdere fouten rechtzetten – Als de gemeente in het verleden slordig is omgegaan met grondregistratie, betekent dit niet automatisch dat burgers daar nu de dupe van moeten worden. Een praktische en rechtvaardige oplossing is vaak mogelijk.
4. Gelijke behandeling – Gelijke gevallen moeten gelijk worden behandeld, maar dat betekent niet dat er nooit uitzonderingen kunnen zijn. Er is ruimte voor maatwerk, mits goed onderbouwd.

Verjaring

Over de verjaring stelt de wethouder en ik quote wederom:
“15 keer per jaar is er sprake van verjaring. Het lijkt makkelijk: na 10 of 20 jaar is het van jou, maar zo makkelijk is het niet.

Al die jaren moet de grond ook afgeschermd zijn, met een hoog hek of schutting, zodat je er vanaf de weg niet zomaar bij kunt.

Soms is dat zo, bij een achtertuin bijvoorbeeld. Maar bij een voortuin bijna nooit: er is altijd wel een pad naar de voordeur, of een laag hekje waar je zo overheen stapt.”

Mijn visie op wat de wethouder zegt:
Dit is een beperkte en mogelijk onjuiste uitleg van verjaring. De wettelijke regels rond verjaring van grond (artikel 3:99 en 3:105 BW) stellen inderdaad eisen. Die zijn echter niet zo zwart-wit als hier door de wethouder wordt voorgesteld.

Belangrijke punten over verjaring:

1. Bezitsdaden en exclusief gebruik – Verjaring treedt in als iemand de grond zodanig gebruikt dat het voor iedereen (inclusief de gemeente) duidelijk is dat deze persoon zich als eigenaar gedraagt. Dit hoeft niet per se met een hoog hek; een heg, bestrating of tuinonderhoud kunnen ook bezitsdaden zijn.
2. Termijn van 10 of 20 jaar – Bij ‘te goeder trouw’ (denken dat de grond van jou is) geldt een termijn van 10 jaar. Bij ‘niet te goeder trouw’ (weten dat de grond niet van jou is) geldt een termijn van 20 jaar.
3. Afwezigheid van toestemming – Als de gemeente stilzwijgend toestond dat de grond werd gebruikt, kan dat juist pleiten vóór verjaring. Als er ooit afspraken zijn gemaakt, geldt verjaring meestal niet.
4. Voortuinen en openbare toegankelijkheid – Een laag hekje of een pad naar de voordeur betekent niet automatisch dat er geen verjaring kan zijn. Het hangt af van hoe de grond wordt gebruikt èn of de gemeente het gebruik ooit heeft betwist.

Het kost geld

Nu zegt de wethouder ook dat geld kost. En ik quote wederom:
“Niks. Het kost ons geld.” Het afgelopen jaar verkocht de gemeente grond aan 78 inwoners, 4100 vierkante meter in totaal. De opbrengst was 319.000 euro.

Maar de kosten zijn naar eigen zeggen hoger. Het team snippergroen dat dit werk doet, bestaat uit vier mensen. Daar komen dan nog een heleboel kosten bij, zoals taxatiekosten, de landmeter en juridische kosten. “Als dit een verdienmodel had moeten zijn, waren we er allang mee gestopt.”

Mijn visie op wat de wethouder zegt:
Dit argument klinkt vooral als een politieke keuze en minder als een feitelijke noodzaak.

Namelijk:

1. Geen verdienmodel, maar wél inkomsten – De gemeente heeft afgelopen jaar € 319.000 binnengehaald met de verkoop van snippergroen. Dat dit geen ‘winstmodel’ zou zijn, betekent niet dat het de gemeente ‘niets’ oplevert. De kostenstructuur is een gemeentelijke keuze. Als het team snippergroen met vier mensen en allerlei bijkomende kosten duurder is dan de opbrengsten, moet je als organisatie aan jezelf de vraag stellen of het proces efficiënter kan.
2. Kosten versus maatschappelijke baten – Het doel van grondverkoop is niet alleen financieel. Door versnipperd groen over te dragen aan inwoners, wordt de openbare ruimte overzichtelijker en besparen inwoners de gemeente op onderhoudskosten. Dit levert ook indirecte besparingen op. Als de mensen het echter niet willen hebben, dan zal de gemeente zelf voor het onderhoud moeten zorgen. Wat de gemeente dus direct weer geld gaat kosten.
3. Alternatieven – Als de gemeente zegt dat het duur is, zou je je kunnen afvragen waarom er dan niet wordt gekozen voor een vereenvoudigde aanpak, bijvoorbeeld een standaardprocedure met vaste tarieven en minder bureaucratie.

Conclusie

De gemeente beweert dat de verkoop van snippergroen ‘niks’ oplevert en alleen maar geld kost. Maar laten we nog eens naar de cijfers kijken: vorig jaar werd 4.100 vierkante meter verkocht aan 78 inwoners, goed voor een opbrengst van € 319.000.

Waar gaat dat geld dan naartoe? Blijkbaar naar een duur bureaucratisch circus met een vierkoppig ‘team snippergroen’, taxateurs, landmeters en juristen. Geen wonder dat het geld kost!

In plaats van de eigen inwoners te helpen en de openbare ruimte overzichtelijker te maken, blijft de gemeente liever vasthouden aan haar eigendom – met alle kosten van dien.

En waarom? Omdat ze hun eigen inefficiënte werkwijze niet aan durven te pakken.

Als de verkoop van snippergroen écht zo duur is, waarom doet de gemeente het dan nog? Stop met bureaucratische onzin en geef inwoners gewoon de kans om hun stukje grond over te nemen zonder torenhoge kosten en eindeloos gezeur.

De gemeente en vastgoed. Het is al een dingetje. Maar in deze zou het opheffen van deze afdeling daarnaast ook nog eens de eerste grote besparing opleveren.

Trap er dus niet in. Onthoud wie verantwoordelijk is voor dit gedoe. En onthoud dat u binnenkort de kans krijgt om daar iets aan te doen. Voor nu is het voldoende om op de hoogte te blijven.

Minder ambtenarij; meer gezond verstand!

Enschede, voorop en vooruit
Nooit opgeven, niets doen is geen optie. Enschede, Nederland is het waard!

Erwin Versteeg is zelfstandig ondernemer en sinds maart 2018 voorzitter van ‘Verbindend Enschede’. De columns die hij schrijft, zijn op persoonlijke titel en bedoeld om een discussie op gang te brengen. Onderwerpen in de columns zijn lokaal, landelijke, geopolitiek of maatschappelijk, en daarmee lokaal en/of landelijk mogelijk geen onderdeel van hun (politieke-) verkiezingsprogramma.

.